Normalmente un proyecto arquitectónico parte de dos premisas fundamentales; cuánto terreno disponemos para su construcción y cuántos y de qué tamaño son los espacios que necesitamos. En éste artículo nos centraremos principalmente en los espacios de tipo habitacional que suelen ser los que requieren de una planeación más cuidadosa; pues sus usuarios pasarán en ellos una gran parte de su tiempo y centrándose en actividades muy importantes tales como el descanso, la alimentación, el cuidado personal y el esparcimiento. El espacio disponible para construir dentro de un terreno será un factor vital para determinar también la cantidad de niveles que una edificación tendrá, pues si sus espacios necesitan una superficie mayor a la del terreno, éstos pueden distribuirse en varias plantas.

Diagrama de un ejemplo de espacio de terreno propio y su espacio libre para construir, basado en las formas más comunes de terreno

La pregunta de cúanto espacio queremos para nuestro proyecto, suele estar acotada por el terreno disponible con el que se cuenta para su construcción y por la cantidad de metros de construcción permitidos por el CUS (por sus siglas Coeficiente de Uso de Suelo), el cual se calcula dividiendo la cantidad total de metros cuadrados de construcción (de todas las plantas) entre los metros cuadrados de terreno. Los planes de desarrollo urbano de las distintas ciudades de nuestro país determinan la densidad de construcción permitida en las diversas zonas de un centro urbano a través de un mayor o menor CUS, normalmente en las zonas centrales se permite una densidad mayor que en las zonas periféricas, lo que repercute también en el número de niveles de construcción permitidos en un lote de cierta superficie.

En México, los lotes más pequeños pueden ir desde los 5.00 m de frente (hay casos de hasta 4.00 m e incluso se han construido viviendas en lotes de 3.00 m de frente que ya resultan poco funcionales) mientras que para el fondo las medidas suelen ser mas generosas, desde los 10.00 m en delante, estableciendo una relacion que va de 1:2 hasta 1:4 de frente por fondo para los tamaños de distintos terrenos. Si hablamos de terrenos de nivel residencial de fraccionamientos de menor densidad, se encuentran en el promedio de 15.00 m de frente por 30.00 m de fondo. Ya siendo conscientes del tamaño del terreno y del tamaño máximo de la edificación que podemos construir, el paso siguiente es determinar el porcentaje de la superficie de terreno que podemos ocupar con esta construcción, esta consideración viene regida por los diversos reglamentos de construcción y obras que apliquen al municipio en que la obra se encuentre (en el caso de las delegaciones, existe un reglamento único para el Distrito Federal).

Las reglas varían, pero en la mayoría de los reglamentos se considera un determinado COS (por sus siglas Coeficiente de Ocupación del Suelo) el cual se obtiene dividiendo la superficie en metros cuadrados que está ocupada por construcción (normalmente es la de la planta baja) entre la superficie del terreno. Éste factor se considera importante para incluir mayores áreas verdes en una ciudad y también para incluir superficies de terreno natural que puedan absorber el agua de lluvia evitando inundaciones, lo que en algunos reglamentos se calcula con un coeficiente aparte denominado CAS, por sus siglas Coeficiente de Absorción del Suelo), el cual determina la cantidad de superficies ajardinadas o de pavimentos permeables (grava, adoquín, piedra, etc.) que deben dejarse en un terreno que albergue una edificación. Sin menoscabo a las consideraciones anteriores sobre espacio libre en el terreno, existen otros criterios adicionales para el espacio libre de construcción que debe respetarse en cualquier proyecto arqutiectónico:

  • Se debe dejar un espacio de cochera mínimo (6.00 x 3.00 m es una medida adecuada, no se recomienda reducirlo), pero si la vivienda ocupa mas de 100 m2 ya se recomiendan dos o hasta tres espacios para cochera.
  • En zonas de baja densidad el máximo de plantas que pueden construirse para vivienda unifamiliar, son dos, en las zonas de alta densidad se pueden hacer viviendas de tres plantas, la mayoría de los reglamentos ya piden elevadores o escaleras mecánicas en cualquier edificación que sobrepase los 4 niveles de altura.
  • Se debe dejar por lo menos en uno de los laterales un pasillo de servicio de 1.00 m de ancho, existen formas de techarlo e incluso los reglamentos en algunos casos permiten omitirlo, sin embargo no es una practica que recomendamos, ya que esta separación tiene numerosas funciones:
    • Sirve como acceso a las canalizaciones y tuberías de instalaciones facilitando su reparación en caso de que se requiera.
    • Aumenta la privacidad al interior de la edificación ya que evita la transferencia de ruidos, vibraciones, etc. de construcciones vecinas.
    • Mejora la imagen arquitectónica tanto del inmueble como del entorno, al transmitir una sensacion de mayor amplitud insertando la arquitectura con el paisaje, evitando la sensación de saturación o amontonamiento de fachadas.
    • Fortalece la seguridad estructural del inmueble ya que evita los empujes que las construcciones vecinas ejercen cuando se asientan de manera dispareja en el terreno, así mismo, en zonas sísmicas reduce la resonancia y la transferencia de vibraciones entre las construcciones mas cercanas entre si.
  • Las restricciones de espacio en la parte trasera sobre patios y jardines varían mucho de municipio a municipio y en algunos casos de colonia a colonia, pero la principal razón de que se deban reservar espacios a éste tipo de áreas tiene que ver con la iluminación interior; la distribución de espacios y sus respectivas ventanas debe ser tal que todos los espacios puedan quedar iluminados y venitlados naturamente durante el día, salvo los que sean estrictamente de servicio (bodegas o armarios) o en algunos casos los baños, para los cuales hay que instalar los extractores necesarios.
  • En la mayoría de los casos, el tamaño mínimo de patio admisible es de 2.50 x 2.50 m, aumentando éste requerimiento en construcciones de más niveles, ya que sus muros proyectan mayores sombras.

Entonces una vez que consideramos el tamaño del terreno, restamos las áreas reservadas para cochera, patio y pasillo de servicio, verificando que estemos dentro de los coeficientes para COS, CUS y CAS que el reglamento de nuestra localidad señale; podremos determinar el espacio libre para construir en una, dos o hasta en tres plantas según sea el caso. Con un aproximado de ésta información entonces procederemos a la realización de un programa arquitectónico básico con los espacios que se necesitan y podremos saber qué tan bien nos caben en nuestro terreno disponible y en cuántas plantas se pueden dividir.

Fuentes

  • “Reglamento de Construcción del Municipio de Querétaro”, Gobierno del Estado de Querétaro, México 2008
  • Fonseca, Xavier “Las Medidas de una casa” Editorial Pax, México 2002

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