Un tema complejo al iniciar una construcción nueva es sin duda el de cómo aprovechar el espacio existente en el terreno y al mismo tiempo no afectar a las construcciones vecinas ya existentes. Los reglamentos de construcción y urbanización a lo largo y ancho del país coinciden en varios puntos sobre esta materia, en la cual es necesario observar una serie de consideraciones y medidas de seguridad que son fáciles de implementar para que las distintas construcciones que coexisten en un espacio urbano funcionen de una manera adecuada y segura. El instrumento más importante para ello son las medidas consideradas dentro del plano catastral, ya que se usa para definir los límites oficiales de un predio y toda construcción que se realice dentro de un terreno no debe sobrepasar las líneas de colindancia establecidas en dicho plano.

Posiciones más comunes de una construcción dentro de un terreno y respecto a sus colindancias

Dependiendo del tamaño del terreno, una construcción podrá estar totalmente separada de las líneas de colindancia, o terminará en una o varias de éstas líneas, por lo cual no presentará fachadas abiertas en los lugares donde llegue hasta las colindancias. En éste punto es muy importante considerar que en otras fachadas la construcción tenga el número suficiente de ventanas para proveer toda la ventilación e iluminación natural que se requieren en su interior, y si al exterior no existen las fachadas suficientes para éstas funciones, entonces será necesario considerar patios interiores. Adicionalmente se pueden colocar aberturas de iluminación en los muros de colindancia (normalmente hechas con bloques de vidrio), sin embargo la luz que puedan aportar al interior deberá ser adicional al cálculo de la luz mínima que las ventanas deben proveer al interior de la edificación.

La construcción y diseño de muros en colindancias no ofrece mayores retos que en cuanto a muros interiores o de fachadas, sin embargo hay una serie de factores que deben tenerse en cuenta desde la etapa de diseño, tanto para el cumplimento de las disposiciones establecidas en los reglamentos como para el adecuado funcionamiento y comodidad de las construcciones que comparten colindancias.

  • El diseño de las cubiertas debe estar hecho de tal manera que el agua pluvial no descargue hacia la colindancia o pueda caer en construcciones vecinas, para lo cual se pueden utilizar pretiles, canalones o cualquier otro sistema de conducción de aguas pluviales.
  • La excavación de la cimentación de los muros no debe afectar el terreno vecino y si ya hay construcciones existentes se debe considerar el apuntalarlas adecuadamente durante las obras para evitar asentamientos o incluso derrumbes; el tipo de cimentación que se emplea en colindancias debe estar desplazada de su eje vertical con el fin de no invadir los terrenos ni construcciones vecinas.
  • Se encuentra terminantemente prohibido “engancharse” o apoyarse de cualquier forma en las estructuras de construcciones vecinas, al generarles cargas y esfuerzos para los que no fueron diseñadas; a menos que se trate de construcciones “dúplex” o en condominio en donde una sola unidad constructiva es compartida por varios propietarios.
  • Es ampliamente recomendable considerar algún tipo de aislante o un tipo de muro más grueso para las colindancias con el fin de proporcionar un mayor aislamiento térmico y sobre todo acústico.
  • Las fachadas de edificios hacia las colindancias deben llevar acabados en colores claros y no reflejantes con el fin de evitar que se reduzca la luz que llega a patios y jardines.

Finalmente es importante que en cualquier obra se comunique a los vecinos o a cualquier instancia que pudiese resultar afectada por los trabajos de construcción para evitar conflictos y malentendidos que pueden ser muy difíciles de solucionar sobre todo al invadir otros predios. Si usted requiere asesoría sobre su caso en particular no dude en dejarnos un comentario y con gusto le proporcionaremos ayuda.

Fuentes

  • Neufert, Ernst “Arte de Proyectar en la Arquitectura” Editorial Gustavo Gili, México 1995

8 Comentarios

  • lovel Responder

    el vecino se salio un ladrillo de mi balcon ,tapando mi vista hacia la calle
    esto puede ser correcto.

  • Alberto Responder

    En la pared ciega que da para mi terraza abierta, el vecino rompe el muro coloca una ventana en cristal decorativa (abre) y quitó los extratores de los baños para poner ventanas pequeñas logrando eliminar la privacidad de mi patio. Modelo: Adosada de un lado. Entiendo que no es permitido por ARPE, estoy en lo correcto?

  • Wilber Responder

    El vecino construyo una terraza en la parte posterior y el techo en concreto y lo apoyo con la verja.

  • María badilla arce Responder

    Hola mi pregunta es esta..:mi vecino me compro un camino de salida de tres metros de ancho por 25 de largo y dice que quiere hacer un muro con visión para mi casa que está a 2 metros de distancia porque dice que si pone baldosas se vería muy oscuro pero estaría invadiendo mi privacidad hasta donde tengo derecho a un muro cerrado que no me afecte y que altura tengo derecho en el caso de que yo lo haga para separarlos. Gracias

    • HFKP Responder

      La altura de las bardas y muros perimetrales permitida varía de una region a otra pero generalmente se basa en que no sean demasiado altos como para dejar sin luz a las construcciones vecinas. Efectivamente al ser el limite de su terreno tiene derecho a separarlo del de su vecino pues es un derecho de via que usted le cedio. En cualquier caso tiene que acudir al departamento local de obras publicas/desarrollo urbano para solicitar el permiso de construcción correspondiente, por lo que ahi le indicarán las características que debera tener el muro que desea poner.

  • Julia O’neill Responder

    Tengo una situación y es que mi vecino amplio su marquesina y en la misma hizo un family en donde da directo a dos cuartos de dormitorio y mi sala ya se le ha echo saber lo incómodo de eso y continúan.

    Lo que quiero es que me orienten que más debo hacer hacer por favor.

    Gracias

    • HFKP Responder

      Debe acudir a la direccion de desarrollo urbano/obras publicas de su localidad y solicitar que se inspeccione su caso, ya que efectivamente su vecino esta cometiendo una falta al reglamento al colocar ventanas hacia la colindancia e invadir la linea de restriccion.

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